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新农村建设

以租代征的概念及处理方式

发布时间:2014-03-11 01:10:38     阅读:514 举报

土地讲堂:以租代征的概念及处理方式(NO.39)

 来源:土地资源网 
    编者的话:“以租代征”是近年来凸现的一种违法用地新形式,这种行为危害极大,既干扰了建设用地管理秩序,又影响了国家“保增长、保红线”政策的落实。在“以租代征”的背后,究竟有哪些推手在推波助澜?我们有必要针对“以租代征”现象进行认真分析解决。

      编者的话:“以租代征”是近年来凸现的一种违法用地新形式,这种行为危害极大,既干扰了建设用地管理秩序,又影响了国家“保增长、保红线”政策的落实。在“以租代征”的背后,究竟有哪些推手在推波助澜?我们有必要针对“以租代征”现象进行认真分析解决。

      什么是“以租代征”?

      “以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地。 所谓“以租代征”,即通过租用农民集体土地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批,在规划计划之外扩大建设用地规模,同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度,影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。“以租代征”在各地已成为一种普遍的违法形式。

    土地讲堂:以租代征的概念及处理方式(NO.39)

      “以租代征”的表现形式:

      1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地;

      2、基层政府直接租赁农村集体土地;

      3、基层政府转租农村集体土地;

      4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为;

      5、村自行出租自己的承包地;

      6、村委会租用农户的承包地搞非农建设。

      “以租代征”相关主体错误观念

      1、农民:“与其土地被国家征收获得较少补偿,不如自己开发多赚租金。”

      “如果征地办厂,即使一亩给上几万元补偿,不到10年就用完了。租地既不失地,又不用种地,每年还能领国家的粮食直补。”国家土地督察北京( 农用地、 商住地、 工业地)局的一项问卷调查发现,73%的农民愿意或比较愿意以“以租代征”形式出让土地。

      2、地方政府:“‘以租代征’有诸多‘好处’,何乐而不为?”

      “以租代征”用地项目的落地,往往与当地政府的默许、纵容甚至直接参与分不开。“以租代征”可以规避建设用地审批的高昂成本,加快项目上马进展的速度,又可以脱逃法定的税费和免除占用耕地而必须履行的占补平衡义务。地方政府不必为征地补偿费用和被征地农民安置、长远生计等问题困扰,更关键的是,可以突破建设用地指标的限制。

      3、用地企业:征地成本高、报批程序繁琐、周期长,不如签个租地协议,直接用地省时省事又省钱。

    土地讲堂:以租代征的概念及处理方式(NO.39)

      以租代征的相关法律规定:

      根据《土地管理法》第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

      前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”从上述法条中可以清晰地看出,只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇(村)公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地,也就是说其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为,从而租赁农民集体土地的合同也因违反法律强制性的规定而无效。

      同时,《农村土地承包法》第十七条也明确规定“承包方要维持土地的农业用途,不得用于非农业建设”,也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为,当然无效的行为或合同是得不到法律的保护。

    土地讲堂:以租代征的概念及处理方式(NO.39)

      国家如何处理以租代征行为?

      “以租代征”是非法占地和擅自出租农民集体土地用于非农业建设的违法行为,损害了国家的长远利益,应由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款,罚款额为非法所得的百分之五以上百分之二十以下。

      “以租代征” 属于未经批准或者采取欺骗手段骗取批准的违法占用土地行为,如果违反了土地利用总体规划,擅自将农用地改为建设用地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,对违反土地利用总体规划在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,限期拆除,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处罚款,罚款额为非法占用土地每平米30元以下。

      超过批准的数量占用土地,多占的土地以非法占用土地论处,按上述规定给予行政处罚。

      对在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物重建、扩建的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除;逾期不拆除的,由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。

      阻碍土地行政主管部门的工作人员依法执行职务尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

    土地讲堂:以租代征的概念及处理方式(NO.39)

      最后的话:

      “以租代征”既损害了国家的长远利益,广义上也损害了全体国民的切身利益,国家应加强相关立法,加大对违法行为的惩处力度,使我国农村集体土地得以合法合理有序的利用。

      最后,如果大家对本堂课有什么疑问或者对以租代征等方面的内容还有哪些不清楚不明确的地方,欢迎到新浪微博腾讯微博,和微土君一起探讨。本堂课就讲到这里,感谢大家收听!

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